米不動産ローン138兆円が満期へ、仮想通貨に追い風か？

米国の商業用不動産（CRE）市場において、2026年中に総額8750億ドル（約138兆円）に及ぶ巨額のローンが満期を迎えます。

全米抵当銀行協会（MBA）のデータによれば、これは発行済み残高約5兆ドルのうち17%に相当します。歴史的な低金利時代に実行された融資が現在の高金利環境下で借り換えの時期を迎えることで、特に地方銀行の経営を圧迫するリスクが浮き彫りになっています。

この「借り換えの壁」が深刻視される背景には、ハイブリッドワークの普及によるオフィス需要の構造的変化があります。

オフィスビルは他の不動産セクターと比較して資産価値の低下が著しく、米連邦準備制度理事会（FRB）も再融資リスクを金融安定化における懸念事項として継続的に指摘しています。

米国の商業不動産ローンの約3分の1は地方銀行が保有しており、担保価値の下落と金利上昇が同時に発生することで多くの銀行で資本不足や貸し倒れ損失が発生する可能性が示唆されています。

仮想通貨市場への影響は、主に流動性とリスク許容度の観点から懸念されています。地銀が損失を補填するために融資を絞り込み市場全体の流動性が低下した場合、ビットコインのようなボラティリティの高い資産からはまず資金が引き揚げられる傾向にあります。

しかし銀行システムの安定性に対する不信感が長期化すれば、既存の金融システムに依存しない「非銀行資産」としてのビットコインの価値が再評価される局面も予想されます。